ワンルームマンション不動産投資で失敗しないための戦略シミュレーション


銀行に預金するより資産運用効率が良いと言われる不動産投資。なかでもワンルームマンション投資は1棟買いと比べて資金が少なく始められます。

お金がお金を産み出す仕組みの実現、その手始めとして注目している人もいるでしょう。

しかしマンション投資=必ず利益が出るという訳ではありません。正しい戦略がなければうまくいきません。

実際の物件データをもとにして、家賃収入やマンションの資産価値がどう変化していくのか分析していきます。利益を出すためにはどんな戦略を立てるべきか、リアルなデータをもとに考えていきましょう。

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ワンルームマンション投資の市場環境

まずワンルームマンション投資に関わる市場環境を整理します。追い風・逆風それぞれのトレンドがあります。

少子化・人口減少

ワンルームマンション投資にとって逆風なのは少子化・人口減少です。

出生率はベビーブームのピークである1973年は2.14でした。しかしその後下がり続けて2015年には1.45となっています。(参照:少子化社会対策白書

日本の人口は2008年の1億2800万人をピークにその後は減り続け、2015年には1億2700万人にまで減っています。将来的にはますます人口が減少していくことが予測されています。(参照:日本の統計

人口が減ることによってマンションの需要も減ると考えられます。

一人暮らし世帯の増加

ワンルームマンション投資にとって追い風なのが一人暮らし世帯の増加です。

いまの日本は、人口は減っているものの世帯数は増えています。2000年は約4700万世帯でしたが2016年には5400万世帯、13%増えています。その主な理由が一人暮らし世帯の増加です。(参照:労働力調査

ワンルームマンションのターゲットは一人暮らしです。一人暮らし向けの住居の需要は増えていると考えられます。

未婚割合の増加

一人暮らし世帯の増加にも関係があるのが未婚割合の増加です。

生涯未婚率の男女平均は、1975年は3.2%でしたが2015年には18.8%、約6倍にも増えています。(参照:少子化社会対策白書

独身の一人暮らしならワンルーム程度の広さで十分、そんなライフスタイルの人も増えていると考えられます。年齢が進むほど、将来的に結婚する確率が低くなります。

都市部への人口集中

どの場所の物件に投資するか、その戦略に影響があるのが都市部への人口集中です。

将来的な人口予測によると、日本の人口が2015年 1億2700万人から2035年 1億1200万人へと減少する中で、東京都に住む人の割合は10.1%から11.4%へと増加するとされています。(参照:日本の統計東京都の統計

都市部の人口密度が増すことによって、都市部のマンション需要は増えると考えられます。

不動産投資の収支構造

続いてワンルームマンション投資の収支構造です。マンション投資を成功させるためには収支構造を正しく理解しておく必要があります。

マンション投資は不動産投資会社に相談しながら進めるケースがほとんどです。どのような費目があるか知っておくことで、相談内容が具体的になり正確に収支シミュレーションできるようになります。

収入

家賃収入

入居者から毎月もらう、主な収入源となるものです。

礼金・更新料

新規入居時、2年ごとの契約更新時の収入です。

生命保険

マンション経営による直接的な収入ではありません。ローンを組んで物件を購入する場合、団体信用生命保険への加入が必要になります。万が一のときには保険契約内容にそった保障が受けられます。つまり生命保険の代わりになるということです。

支出

マンション購入費

投資物件の購入費(物件価格+購入諸経費)です。ローンを組んで物件を購入する場合、金利支払も必要になります。

賃貸管理委託料

入居者募集、毎月の集金、滞納対応、苦情対応、入居・退去手続きなどを委託する場合、賃貸管理会社への委託料が必要になります。

管理費・修繕積立金

マンションを維持するための管理費、10~12年ごとの大規模修繕のための積立金など、マンション管理組合への支払です。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有しているとかかる税金です。

資産価値 減少分

実際の支出ではありません。マンションは基本的に築年数が経つほど資産価値が減少していきます。その評価損のことです。物件を売却したときに、資産価値の減少分=買値と売値の差額として現実化します。

表面利回り

投資物件を選ぶとき、収益性の目安にしやすいのが表面利回りです。算出方法は↓です。

表面利回り(%) = 家賃収入(年間) ÷ 物件価格 ×100

しかし表面利回りが高いほど儲かる物件というわけではないので注意が必要です。表面利回りの算出には、収入・支出項目のうち家賃収入と物件価格しか考慮していないからです。実際にはその他にも費用がかかったり資産価値が減少したりします。

しっかり理解したうえで不動産投資会社と相談しましょう。

ワンルームマンション投資 シミュレーション

ワンルームマンション投資の収支構造のなかでデータを得やすいのが相場情報です。

家賃相場と資産価値について、マンション経営しているあいだどう変化していくか、実際のデータを元に分析していきます。分析対象は物件数や一人暮らしが多い渋谷と池袋とします。

渋谷

家賃相場

まずは家賃相場です。マンション投資では家賃収入の目安になります。家賃+管理費を点で、全体の傾向(近似曲線)を線で表すと↓のようになります。


家賃相場の推移(渋谷)
引用元:suumo(1R、専有面積20~30m2、徒歩10分以下)

新築だと家賃15万円くらいが相場ですが、年月とともに下がっていき築30年を超えると10万円くらいになります。相場の下がりかたはだんだん緩やかになっていきます。

資産価値

続いて物件の資産価値です。中古マンションの売出価格を点で、全体の傾向(近似曲線)を線で表すと↓のようになります。


資産価値の推移(渋谷)
引用元:suumo(1R)

こちらも新築に近いほど価値は下がりやすく、築年数がたつとともに下がりかたが緩やかになっていくことが分かります。

収支シミュレーション

投資用マンション、あなたは何年間運用しつづけますか? ワンルームマンション投資は出口戦略が大事だと言われます。一定期間運用して利益を得たら売却して利益を確定させる、そこまでを1セットで考えるということです。

出口戦略を考えるのなら↓のように年間収支をとらえて戦略を立てるべきです。

年間収支 = 家賃収入 - 資産価値 減少額 - 諸費用・税金


収益性の目安とされる表面利回り・実質利回りはマンション購入時の価格が基準になっています。なので売却時の資産価値減少は考慮されていません。運用中は利益が出ていた、けど安値でしか売却できず結局損してしまった、、という失敗は避けたいですよね。


年月とともに年間収支がどのように変化していくのか分析します。家賃相場と資産価値が傾向どおり推移したとすると、年間収支(家賃収入-資産価値 減少額)は↓のようになります。

年間収支の推移(渋谷)

年間収支はだんだん増えていく、何事も無ければ収益性は高くなっていくことが分かります。とはいえ現実的には何事も無いことはなく、理想どおりにはいきません。↓のような要因によってさらに収支が変動します。

プラス要因
1) 入居者が長年住み続けてくれると家賃が下がりにくい

マイナス要因
2) 空室になってしまうと家賃収入が無くなる
3) 集客力を上げるためのリフォーム費用がかかる
4) 管理費・修繕積立金・税金が値上がりする


プラス要因が発生する確率が高くて、マイナス要因のリスクを抑えやすいのはどんな物件か、よく考えて戦略を練る必要があります。不動産投資会社とよく相談して物件を決めましょう。市場環境をふまえると、例えば↓のような人をターゲットにする戦略が考えられます。

・長年住み続ける期待ができる都心の30代独身
・毎年新たな入居者候補がうまれる都心の大学生

池袋

続いて池袋の場合です。

家賃相場

家賃相場の推移(池袋)
引用元:suumo(1R、専有面積20~30m2、徒歩10分以下)

新築だと家賃10万円くらいが相場ですが、築30年を超えると8万円くらいになります。渋谷の場合と同じく、相場の下がりかたはだんだん緩やかになっています。

資産価値

資産価値の推移(池袋)
引用元:suumo(1R)

こちらも渋谷の場合と同じく、新築に近いほど価値が下がりやすいです。

新築時の下がりやすさを比べると、家賃相場よりも資産価値のほうが急になっています。これはいわゆる新築プレミアムが要因だと考えられます。

収支シミュレーション

年間収支の推移(池袋)

渋谷の場合と同じく、年間収支はだんだん増えていきます。築年が経つことで生じるマイナス要因を抑えられれば収益性は高くなっていく、これは共通した傾向であることが分かります。長期入居者の確保や空室対策など、王道の戦略を軽視してはいけないことが分かります。


中古マンションの売出価格グラフを見ると特徴的な傾向に気づきます。ワンルームマンションの中古物件が市場に出回るのは築10~20年もしくは築30年以上がほとんどだという点です。築10~20年、築30年は多くの人が売買を考えるタイミングだといえます。

それをふまえると、いつ買っていつ売るか、戦略の候補は↓が考えられます。古い物件は買い手がつきにくいリスクがあります。不動産投資会社とよく相談して戦略を決めましょう。

・新築で買って築10~20年まで運用する
・新築で買って築30年まで運用する
・築10~20年の中古を買って築30年まで運用する


マンション投資は収益性の良さを期待できるいっぽうでリスクがあります。本音で相談できたり、心配や不安に感じていることを理解して先回りして教えてくれたり、あなたと相性の良い信頼できる不動産投資会社を選ぶことが大切です。

信頼できる会社なのか1社1社あたっていくのは大変です。でもあなたの大切な資産を運用するのだから、数ある中でベストの会社を選びたいですよね。そこで不動産投資会社を紹介してもらえるサービスを使うと便利です。

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紹介してもらった会社の提案内容に不安があれば連絡を止める対応をしてくれます。しつこい勧誘の心配が無くなるのは、紹介サービスを仲介するからこそのメリットです。不動産投資会社を探す手間を無くして、投資戦略を考えるのに集中してみてはいかがでしょうか?

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まとめ

ワンルームマンション投資について、実際の物件データをもとに投資戦略を考えるためのヒントを紹介しました。物件やエリアごとに特有の事情もあります。じっくり見極めてしっかり利益をだせる物件を選びましょう。

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