相続したマンションの活用法は３つ
相続したマンション、その活用法は３つあります。重要なのは必ず何かしらの活用法を実行することです。マンションは持っているだけ・放置状態では損をします。管理費や税金などお金が定期的に出ていったり、築年数が進んで資産価値が目減りしたりしてしまうからです。
資産活用方針を決めて具体的なアクションを進めることが大切です。
売却する
売却してお金に換える方法です。とてもシンプルな活用法であり多くの人がとる選択肢です。マンションは不動産＝動かしにくい資産です。お金に換えることで今後のあなたや家族の人生に有効な活用がしやすくなります。
管理費や固定資産税などの定期的な支出を無くすことができる、まとまったお金が手に入るなどのメリットがあります。複数人で遺産を分割する場合にトラブルを避けやすいのも売却してお金に換える方法、換価分割です。
"お金"はそもそもモノの価値を平等に評価して様々な用途に使いやすくするために発明されたものです。シンプル イズ ベストでいうと売却が良いでしょう。
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不動産の売却は不安がつきものですが、不動産会社は経験豊富なプロです。心配なことは売却査定の依頼のときに合わせて相談してみましょう。その対応の良し悪しで頼りになる不動産会社かどうか目利きすることができます。
安心してスムーズに売却できる、あなたのマンションの最高の査定価格が知れるなど、良い売却につながるでしょう。
賃貸に出す
賃貸物件として人に貸し、不動産収入を得る方法です。いわゆるマンション経営・アパート経営を始めるということです。毎月の家賃収入を期待できるメリットがあるいっぽう、経営をしていく・続けていく覚悟が必要になります。
住む
相続したマンションに住むという活用法です。いま家賃や住宅ローンを支払っている人はそれが管理費や固定資産税に替わるので支出が減るケースがあるいっぽう、今の住まいを引き払って引越しをしなければいけないデメリットもあります。
重要なのは、マンションはただ持っているだけ・放置では損をするという事です。毎月の管理費や毎年の固定資産税など定期的な支払いを続けなければいけなかったり、築年数が進むことによって資産価値が年々目減りしていったりしてしまいます。
時間の経過＝損失ということです。売却・賃貸・住む、マンションの資産活用方針を決めて具体的なアクションを進めていきましょう。
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相続したマンションの売却にかかる税金
マンションの売却、気になるのは最終的に何万円あなたの手元に残るかです。相続したマンションの売却にはどんな税金がかかるのか、どんな節税ができるのか解説していきます。
マンション売却かかる税金
マンション売却にかかる税金の種類は↓です。
| 税金の種類 | 金額 | |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合のみ | 譲渡所得×税率 |
| 印紙税 | 必ずかかる | 2万円 （契約価格1000～5000万円の場合） |
| 登録免許税 | 必ずかかる | 1000円 |
利益が出た場合に支払う必要がある譲渡所得税、その算出のもととなる譲渡所得は↓のイメージで決まります。
建物の減価償却とは、築年数が進むことによって目減りする資産価値のことです。築年数が経っているマンションほどこの額が大きくなります。
譲渡費用とは、ざっくりいうとマンションを売却するためにかかった費用のことです。仲介手数料、売主が負担した印紙税などが代表的なものです。
マンション購入時の取得費と、建物の減価償却・譲渡費用をふまえて譲渡所得（＝税金算出のもととなる金額）が決まります。譲渡所得がゼロの場合、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得にかかる税率はマンションを所有していた年数によって↓のように変わります。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 所有期間が5年を超える （長期譲渡所得） | 15% | 5% |
| 所有期間が5年以下 （短期譲渡所得） | 30% | 9% |
相続によってマンションを手に入れたときは、相続した人がマンションを取得したときを基準にして所有期間が数えられます。
実際に何万円あなたの手元に残るのか、その大元となるのが売却価格です。現実的な売却価格を知る方法は不動産会社による査定です。複数の会社の査定を比較することをおすすめします。あなたのマンションが売れるであろう最高価格を知ることができます。
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マンション売却の税金を減らす方法
マンション売却の税金を減らす方法、それは税金算出のもととなる金額、譲渡所得を少なくすることです。その方法でよくあるケースを紹介します。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算
相続のときに支払った相続税のうち、一部を取得費として加算できる制度です。取得費を高くすることができるので、譲渡所得が少なくなり税金を安く抑えることができます。
ただし注意点があります。相続発生から3年10ヶ月以内の売却でないとこの制度が使えないということです。何ごとも先延ばしは良い結果を産みません。起きたことへの対応は今すぐ素早くするのが良いでしょう。
マイホームを売ったときの特別控除
相続したマンションにあなたが住んでいたのなら、譲渡所得から3000万円を特別控除としてマイナスすることができます。
相続したマンションが空き家だった場合、期間限定の特例として同じように3000万円の特別控除を受けられるケースももあります。
不動産の売却にはさまざまな制度や特例があります。社会情勢をふまえた期間限定のものもあります。詳しくは売却査定の依頼のときに合わせて相談してみましょう。その対応の良し悪しで頼りになる不動産会社かどうか目利きすることができます。
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相続税の算出方法
相続で気になる相続税。高額の税金をとつぜん請求されるイメージの人もいるでしょう。
しかしそもそも相続税を支払わなければいけない人は多くはありません。全ての相続のうち相続税の支払いが必要になったケースは8.3%しかありません（国税庁・2019年）。90%以上の人にとって相続税は関係の無いことなのです。
相続税がかかる・かからない、その境界線は相続税の基礎控除額です。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
控除とは税金を算出するための金額から一定額を差し引くことです。亡くなった方の財産の合計が↑の基礎控除額より少ない場合、算出のもとになる金額がゼロになるので、ゼロ×税率＝ゼロ となり相続税は発生しません。
トラブルにならないための相続方法
相続にトラブルはつきものです。相続税が発生しないとしても、財産を平等に分けるのが難しいケースがあるからです。
特にマンションなど不動産がある場合は注意が必要です。お金のように自由に分割できるものと違い、不動産は分割することが難しいです。遺産分割の方法４つの中からトラブルを避けやすい方法を紹介します。
遺産分割の方法
換価分割
遺産を全てお金に換え、相続人に公平に分割する方法です。お金は自由に分割できるのがメリットです。相続人のなかにモノへのこだわりが強い人がいなければ、トラブルを避けやすい分割方法です。
遺産分割協議書に換価分割であることを明記すると良いでしょう。分割が贈与ではなく相続の一環だと客観的に示すことができるので、贈与税が課税されてしまうリスクを避けられます。
マンションをより高い価格で売るためには、複数の不動産会社の査定を比較するのがおすすめです。価格相場がつかめたり、最高価格を簡単に割り出せたりします。
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現物分割
現物をそのまま1人の相続人に相続する方法です。マンションは長男に・貯金は次男にというように、モノによって相続人を決めるやりかたです。場合によっては不公平感があるのがデメリットです。
共有分割
マンションなど分けられないものを、相続人たちが共同で所有権を持つ方法です。遺産をそのままの形で残せるメリットがあります。しかし何ごとも1人の意思だけではできなくなり、将来的に売却などの活用がしにくなりトラブルの元になってしまうデメリットがあります。
代償分割
1人がマンション・貯金など複数の遺産を相続しつつ、他の人への相続分を現金などで支払う方法です。公平感があるいっぽう、不動産を相続する人には支払い能力が求められます。不動産の価格には客観的な納得感が重要なため、リアルな査定額を調べる必要があります。
相続はトラブルの元になることが多々あります。相続人同士のトラブルや人間関係に亀裂が入るのを防ぐには、納得感をもって・キレイに・後に残さず分割することが重要です。
遺産を形として残しておきたいなら代償分割、こだわりが無いのなら分割しやすい形に換えてしまう換価分割がおすすめです。
マンションなどの不動産を相続した場合、相続があることを知った日から10カ月以内に相続税の申告と納税手続きを進めなければなりません。遺産を形として残すか・残さないかをもとに相続方法を決め、すみやかに手続きを進めていきましょう。
あなたのマンションの価値を正しく知るには複数の不動産会社で一括査定するのがおすすめです。１社ではなく複数の会社の査定額が１度の手間で分かるので、あなたのマンションの最高価格が手軽に分かります。
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査定の流れ
（１）物件情報の入力
住所・広さ・築年数などを入力します。
（詳細がすぐ分からない場合はおおよそでもOKです）
（２）査定方法の選択
机上査定か訪問査定かを選びます。
机上査定 → ご自宅への訪問無し、取引実績データなどから大まかな査定価格を提示します
訪問査定 → 不動産会社が実際に物件を見た上で正確な査定額を提示します
（３）連絡先の入力
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