マンション購入、初期費用で用意すべき額・諸費用の内訳・予算の目安

マンションの購入って初期費用はいくら用意すべきなんだろう？ 諸費用はどうやって計算するんだろう？ 購入額は年収の何倍くらいが目安なんだろう？ 初めてのマンション購入は分からないことだらけで不安ですよね。

マンション購入でかかる費用内訳を、初期費用とランニング費用に分けて具体的に紹介します。月々の支払額から逆算するとあなたの予算は何万円が目安か紹介します。もやもやした不安が無くなって、マンション購入への第一歩が踏み出せるようになります。

マンション購入でかかる初期費用

マンション購入でかかる初期費用は大きく分けて2つ、マンションの購入でかかるものと住宅ローンでかかるものがあります。

↓の条件でマンション購入した場合、初期費用として準備が必要な金額は400～500万円になります（マンション費用の支払いにあてられるもの ＋ 費用として消費されるものの合計）。

内訳を解説していきます。

マンション関連

頭金

マンション購入の支払方法には↓の3パターンあります。

• 全額 現金で払う
• 一部 頭金を現金で払い、残りを住宅ローンで払う
• 全額 住宅ローンで払う

最も多いケースが2番目の頭金を払うケースです。いくら頭金を入れるかあなたが決めます。頭金が多いほど、住宅ローンの金利として払うお金が少なくてすみます。

住宅支援機構の調査によると、頭金額の平均はマンション購入額の16%です（2017年度、マンション購入価格の平均：4348万円、頭金の平均：706万円）。いっぽう頭金無しで購入している人は全体の24%います。

申込証拠金

マンション購入の意思があることを証明するために支払うものです。預り金のようなものなので、そのまま購入に進めばマンション費用の支払いにあてられます。

数万円～10万円程度が相場です。

手付金

マンション購入の契約時にその一部を先払いするものなのでマンション費用の支払いにあてられます。申込証拠金と似ていますが、1つ大きな違いがあります。途中で購入を辞めたときに戻ってくるかです。

申込証拠金は契約前に預けるものなので返ってきますが、手付金は契約時に先払いするものなので返ってきません。

マンション購入価格の5～10%が相場です。

手数料

購入するのが中古マンションの場合は仲介手数料の支払いが必要です。手数料の上限は法律で決められていて↓の式で計算します。

仲介手数料 ＝ 物件価格 × 3% ＋ 6万円（＋消費税）

印紙税

マンションを購入するには売買契約書を結びます。契約書では契約金額にそった印紙税を支払う必要があります。

税額は↓です（2019年4月時点では軽減措置があります）。

登記費用

不動産は法務局への登記が必要で、その手続には登録免許税がかかります。マンションの固定資産税評価額をもとに法律で決められた税率で算出されます。

専門的な手続きになるので、不動産屋経由で司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への依頼にも費用がかかります。

登録免許税と司法書士への依頼費用とあわせて20万円程度が平均的です。

不動産取得税

不動産の取得に対しても税金がかかります。マンションの固定資産税評価額をもとに都道府県が決めた税率で算出されます。

軽減措置があるので2021年3月31日までは↓の計算式となります（東京都の場合）。固定資産税評価額の目安は物件価格の70%と言われています。

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.5%

固定資産税・都市計画税

購入するのが中古マンションの場合、固定資産税・都市計画税の支払いが必要です。

その年の1月1日時点の所有者に対して1年分の税金が請求されます。途中で所有者が変わった場合は、期間に応じて売り主との間で精算するのが一般的だからです。

基本的な税率は↓です（東京都の場合）。

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率1.4％（標準税率）
都市計画税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率0.3％（上限）

修繕積立基金

分譲マンションでは、将来の大規模修繕工事に備えてお金を積み立てていきます。積立金には2種類、新築時に1回だけ払うものと毎月払うものがあります。

新築時に払うものが修繕積立基金です。金額はマンションごとの長期修繕計画によって決められています。

国土交通省の調査によると平均は25.2万円です。

住宅ローン関連

続いて住宅ローン関連でかかる初期費用です。ローンを組まずにマンションを購入する人は支払う必要はありません。

印紙税

住宅ローンでお金を借りるには、金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ必要があります。契約書では契約金額にそった印紙税を支払う必要があります。

税額は↓です。

抵当権設定登記

住宅ローンでお金を借りてマンションを購入する場合、そのマンションに抵当権をつける必要があります。万が一あなたがローンを返済出来なくなった場合、金融機関があなたのマンションを担保にするためです。

抵当権をつけるには登記が必要で、その手続には登録免許税がかかります。住宅ローンの借入額をもとに法律で決められた税率で算出されます。

専門的な手続きになるので、金融機関経由で司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への依頼にも費用がかかります。

相場は次の項目で紹介します。

住宅ローン保証料・事務手数料

住宅ローンを組むには保証料や事務手数料がかかります。保証料とは、万が一あなたがローンを返済できなくなった場合に備えて保証会社に支払うものです。

事務手数料とは、手続きのための費用です。金額は金融機関・借り入れプランごとに決められています。

メガバンクで4000万円・変動金利・35年間借り入れた場合、住宅ローン保証料・事務手数料をシミュレーションすると↓のようになります（抵当権設定登記の軽減税率ありの場合）。

火災保険料

住宅ローンを組むには火災保険への加入も必要です。お金を借りてマンションを買うには、万が一のケースのために備えが必要なのです。

マンション購入でかかるランニング費用

↓の条件でマンション購入した場合、毎月かかるランニング費用は約14万円です。

内訳を解説していきます。

マンション関連

固定資産税・都市計画税

マンションは固定資産なので、持っていると毎年 固定資産税や都市計画税がかかります。

基本的な税率は↓です（東京都の場合）。

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率1.4％（標準税率）
都市計画税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率0.3％（上限）

管理費・修繕積立金

分譲マンションでは、マンションごとに管理費や修繕積立金が決められています。

国土交通省の実施しているマンション総合調査によると平均は↓のようになっています。

住宅ローン関連

住宅ローンの返済

借入金に応じた返済が必要です。

内訳は金利分と元本返済分に分かれます。借入金が大きいと金利分が大きくなるので、なかなか元本が減らない状態になってしまいます。身の丈にあった借入額にすることが大切です。

↑の条件の場合、毎月の返済額をシミュレーションすると約113,000円になります。

年収からみたマンション購入予算の目安

毎月の支出である管理費・修繕積立金と住宅ローン返済額の合計は約14万円でした。

住居費の目安は手取り収入の1/3と言われます。これを元に逆算すると4000万円のマンションを安心して購入できる目安となる年収はザックリ↓のようになります。

マンション購入予算の目安は年収の6倍程度が目安と言われます。毎月の支出額からみてもそのあたりが目安であるということが分かりました。

まとめ

マンション購入でかかる費用について、初期費用とランニング費用に分けて内訳を紹介しました。住居費は人生の中で大きな支出となるものです。その代わり家族との大切な時間・空間・生活が手に入ります。しっかり計画を立てて、あなたの理想の暮らしを手にしてください。