30年後も資産価値が落ちないマンションとは?リアルで意外な分析結果


マンションは住居としてだけでなく資産価値としても期待できます。できれば何年たっても価値が落ちない物件を持っていたいですよね。

30年後でも資産価値が落ちないマンションの条件とは何なのでしょうか? 実際の中古マンションの物件情報をもとに、年月とともに価値がどう変化するのか、駅近マンション・希少価値の高いマンションだと資産価値が落ちにくいのは本当なのか分析します。

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マンション資産価値の分析方法

不動産情報サイトSUUMOに実際に掲載されている中古マンションの物件情報で分析します。

分析対象は都心近郊で売買の数が多い、豊洲、葛西、新小岩、北千住、赤羽、練馬、吉祥寺、二子玉川、大森とします。それぞれの街の位置関係は↓です(クリックすると拡大します)。


東京都心近郊

30年後でも資産価値が落ちないマンション

物件の条件によって資産価値の落ちやすさ・落ちにくさがどのように変わるのか、グラフで見える化していきます。

徒歩距離

まずは駅からの徒歩距離です。駅近マンションほど資産価値が落ちにくいイメージがありますが実際にはどのような差がでるのでしょうか。

駅近=徒歩10分以下として、マンション売出価格を築年数ごとにグラフにすると↓のようになります。グラフ中の線は全体的な傾向(近似直線)を表しています。専有面積は物件数が多いボリュームゾーンに絞っています。

豊洲

マンション価格推移_徒歩距離別(豊洲)
引用元:suumo(専有面積 70~80m2

葛西

マンション価格推移_徒歩距離別(葛西)
引用元:suumo(専有面積 60~80m2

新小岩

マンション価格推移_徒歩距離別(新小岩)
引用元:suumo(専有面積 60~80m2

北千住

マンション価格推移_徒歩距離別(北千住)
引用元:suumo(専有面積 60~80m2

赤羽

マンション価格推移_徒歩距離別(赤羽)
引用元:suumo(専有面積 50~80m2

練馬

マンション価格推移_徒歩距離別(練馬)
引用元:suumo(専有面積 40~70m2

吉祥寺

マンション価格推移_徒歩距離別(吉祥寺)
引用元:suumo(専有面積 50~80m2

二子玉川

マンション価格推移_徒歩距離別(二子玉川)
引用元:suumo(専有面積 60~80m2

大森

マンション価格推移_徒歩距離別(大森)
引用元:suumo(専有面積 50~70m2


ほとんどの街で、徒歩10分以下の駅近マンションのほうが価値が落ちやすい、もしくは変わらないという結果になりました。なんとも意外な結果ではないでしょうか。

駅近マンションだから資産価値が落ちにくいという定説どおりだったのは葛西だけです。しかもその差はほんのわずか、誤差のレベルともいえます。都心近郊9つの街のうち8つで「駅近マンションは資産価値が落ちにくい」という説はあてはまりませんでした。


その要因として考えられるのは希少価値です。駅近でしかも新築・築浅のマンションは数が少なく希少価値がとても高いです。需要と供給のバランスにより価格もとても高くなります。

さらに新築プレミアムという言葉があるように、新築・築浅だとマンションの価値は過大評価されがちです。中古はやだ、新築がいいという新築志向によるものです。それと希少価値の高さがあいまって駅近の新築・築浅マンションは高値になりやすいのです。

しかし年月とともに希少価値や新築プレミアムは薄れていくので価格は下がっていきます。駅近マンションほどその下がり幅が大きいので価値が下がりやすいと考えられます。


グラフをみると、築30年後~40年後になると駅からの徒歩距離に関わらず価格が同じくらいになることも分かります。駅近というメリットですら年月とともに価値が薄れていくのです。資産価値が落ちないマンションの条件として駅近というだけでは魅力が弱いといえます。

専有面積

続いては専有面積です。専有面積がとても広い希少価値のあるマンションだと資産価値が落ちにくいことが想定できます。

専有面積ごとにマンション売出価格を築年数ごとにグラフにすると↓のようになります。分析対象は100m2以上のマンションがそれなりにある豊洲、二子玉川、大森とします。

豊洲

マンション価格推移_専有面積別(豊洲)

二子玉川

マンション価格推移_専有面積別(二子玉川)

大森

マンション価格推移_専有面積別(大森)


さきほどと同じように、全体の傾向で見ると100m2以上もある希少価値の高いマンションのほうが価値が落ちやすいという結果になりました。要因も同じく希少価値・新築プレミアムにあると考えられます。


いっぽう1つ1つ物件を見てみると価格のバラつきが大きいことが分かります。全体的な傾向を表す直線から離れた位置にある点が多いです。そもそもの物件数が少ないので需要と供給がつりあう価格帯や相場が決まりにくく、物件によっては高く売れる=価値が落ちない可能性があるといえます。

人口増加地域

徒歩距離や専有面積といった物件の条件だけでは資産価値が落ちにくいマンションとは言えないことが分かりました。はたしてどんなマンションなら資産価値が落ちにくいのでしょうか。

「住みたい」が価値を底上げ

そのヒントになるのが需要と供給のバランスです。多くの人が移り住みたいと思う、人口が増えていく街であれば「少し高くてもいいから買いたい」と考える人が多くいます。その街のマンション価値が全体的に底上げされていきます

東京都心のマンション価格は2012年以降 上昇を続けています。その要因の1つが「都心に住みたい」という需要の増大です。

価格上昇の要因には建築費の高騰・相続税対策や投資目的の需要増など、住みたい需要とは関係無いこともありますが、実際に東京の人口は増え続けています。東京都心に住みたい需要が増えていて人口一極集中といわれる現象が進んでいます。

人がたくさん集まる場所に対しては投資効率が良くなるので、お店が増えたり自治体の行政コスト効率が良くなったりします。利便性が向上するので街の魅力が高まり、住みたい人が増えるから人口が増えて、さらに利便性が向上していく、、そんな好循環がマンション価格の上昇を後押ししていると考えられます。

「住みたい」に影響があるのは通勤

東京の中でどこの街に人が増えるのか、その鍵となるのが通勤です。誰しも通勤時間を短くしたいと考えています。でも会社がある都心は住居費が高くて住めない、だから近郊や郊外にやむをえず住む。ドーナツ化現象といわれた時代もありました。

企業が密集している都心は「住みたいけど住めない」と感じる人が多いです。言い換えると住みたい潜在需要が多いエリアということになります。

企業が密集していて住みたい潜在需要が多いエリアは具体的にどこなのか、それは昼間人口から推測できます。多くの人が働いている場所であれば昼間人口が多くなるからです。

統計データをもとに、東京の代表的な路線である山手線の駅周辺1kmの範囲に按分すると↓のようになります。

昼間人口
東京47.2万人
有楽町40.0万人
新橋41.3万人
浜松町21.7万人
田町17.5万人
品川12.6万人
大崎12.8万人
五反田14.0万人
目黒8.8万人
恵比寿12.6万人
渋谷24.6万人
原宿9.4万人
代々木23.4万人
新宿40.0万人
新大久保17.3万人
高田馬場11.1万人
目白11.0万人
池袋18.3万人
大塚9.1万人
巣鴨7.6万人
駒込6.8万人
田端6.0万人
西日暮里6.5万人
日暮里6.4万人
鶯谷7.4万人
上野13.2万人
御徒町17.7万人
秋葉原32.4万人
神田46.6万人

引用元:東京都の統計jSTAT MAP


昼間人口が特に多いのは東京周辺と新宿周辺です。このようなエリアに電車1本・短時間で行けて、まだ発展の余地がある街であれば、マンションの潜在需要が多くて資産価値の維持・上昇が期待できる街といえるでしょう。


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まとめ

30年後でも資産価値が落ちないのはどんなマンションなのか紹介しました。駅近や希少価値の高いマンションだと資産価値が落ちにくいイメージがありますが現実は違っていました。現実を正しく知ることで、正しい判断ができるようになります。適切な人生設計をして将来後悔しないためには、イメージでなく現実を知ることが大切です。

マンションくらし研究所では マンション売却査定で資産価値を最大化するために知っておくべきことを紹介しています。こちらからご覧ください。

 
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