資産価値が落ちないマンションの条件はコレ!地域別・築年数データから分かった事実とは

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マンションは住まいとしてだけでなく資産としても期待しやすい不動産です。

いま売ったら買値より高く売れそう。賃貸に出したら毎月〇万円の収入になりそう。そんな話を耳にしたことがある人もいるでしょう。

資産価値が高い・年月が経っても資産価値が落ちないマンションの条件とは何なのでしょうか? マンションの資産価値について、実際のデータを元に詳しく解説します。

住まいは大きなお金がかかるもの。大きな決断のときに知っておくべき現実を正しく理解することができます。

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マンション資産価値の推移グラフ

新築からだんだんと年月を重ねていく・・マンションの資産価値が経過年数とともにどのように変化するか、あなたはどんなイメージを持っていますか?


マンションの数が多く、しかも様々な築年数のマンションがある地域の1つとして東京都大田区の大森駅(JR京浜東北線)があります。ここを例にして資産価値の推移を解説します。

マンションの資産価値を計る指標である平米単価(1m2あたりの価格)と築年数との関係をグラフにすると大森の場合↓のようになります。

※平米単価は大手マンション情報サイトSUUMOに実際に掲載されている売出物件データを使っています。グラフ中の線は全体的な傾向(近似直線)を表しています。


マンション資産価値_推移(大森)

出典:SUUMO(売出価格・専有面積 100m2以下・2019年8月時点)
作成:マンションくらし研究所


築年数が浅い期間ほど資産価値の下落スピードが速い傾向があることが分かります。

築5年時点の平米単価を基準にすると、5年後(築10年)には12.2%下がります。さらに5年後(築15年)となると下落幅は7.1%です。

年月とともに資産価値の下落は緩やかになっていくのです。

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資産価値が落ちないマンションの条件

立地

マンションの価値は立地・どの地域にあるかで大きく変わります。立地によって資産価値の推移がどう変わるのか解説します。

さきほどと同様に築年数ごとの資産価値の推移を算出し、地域ごとにまとめると↓のようになります。東京の中でも中古マンションの数が多い地域をとりあげています。

さきほどと同様に築年数ごとの資産価値の推移を算出し、地域ごとにまとめると↓のようになります。東京の中でも中古マンションの数が多い地域をとりあげています。
※表は横にスクロールできます

(単位:%)510152025304050
大森0-12-19-24-28-31-36-40
豊洲0-14-22-27-32-35-41-45
勝どき0-10-16-20-23-26-30-33
恵比寿0-13-21-26-30-34-39-43
二子玉川0-9-15-19-22-24-28-31
吉祥寺0-12-18-23-27-30-35-38
葛西0-12-19-25-29-32-37-41
錦糸町0-13-21-26-30-34-39-44
北千住0-7-11-13-15-17-20-22
練馬0-13-21-26-30-34-39-43
赤羽0-10-16-20-24-26-30-34
出典:SUUMO(売出価格・専有面積 100m2以下・2019年8月時点)
作成:マンションくらし研究所


地域によって資産価値の下落率が大きく違うことがわかります。

豊洲だと築30年時点の下落率は-35%、築50年で-45%ですが、北千住だと築30年で-17%、築50年で-22%、ほぼ半分のペースです。

資産価値が落ちないマンションの条件として立地はとても重要ということが分かります。

地域によって資産価値の推移がどう違うか詳しく知りたい人は 東京の地域別 資産価値・マンション売買相場の推移 をご覧ください。どう推移していくかグラフで分かりやすく知ることができます。

資産価値が落ちない街

資産価値が落ちない街とははたしてどんな街なのでしょうか?

地域の特色を客観的に知る方法として年齢別の人口推移があります。その地域にどんな人が増えているか、街がどのように変化しているか、数値的に知ることができます。

若返りが進んでいる街

資産価値の下落率と、年代別の人口増加率の関係を調査したところ、関係が深い年代がありました。75歳以上です。

駅から半径1km以内に住んでいる75歳以上の人口増加率を横軸に、マンション資産価値の下落率を縦軸にすると↓のようになります。


マンション資産価値推移_人口増加率(75歳以上)

出典:SUUMO国勢調査
作成:マンションくらし研究所


東京は一極集中とも言われるようにそもそも人口が増えています。そんな中で75歳以上の人口増加率が低い、つまり若返りが進んでいる街ほど資産価値が下がりにくい傾向があることが分かります。

40歳代が急増している街

街の若返りをひっぱっているのはどの年代なのでしょうか?

資産価値の下落率と、最近人口が増減している年代の関係を調査したところ、関係が深い年代がありました。40歳代です。

過去15年間と直近5年間を比べた40代の人口の急増率を横軸に、マンション資産価値の下落率を縦軸にすると↓のようになります。


マンション資産価値推移_人口急増率(40歳代)

出典:SUUMO国勢調査
作成:マンションくらし研究所


赤羽の駅から半径1km以内に住んでいる40歳代の人口は、2000年→2010年で12.4%増えました。2010年→2015年になると増加のペースが上がって15.6%増となっています(急増率+2.8%)。このような40歳代の人口急増はマンション資産価値の下落率の低さと関連性があることが分かります。


理由として考えられるのは子供そして小学校です。40歳代は結婚して子供がいる家庭が多いと考えられます。第1子誕生時の平均年齢人口動態調査は男性33歳・女性31歳、つまり40歳代の夫婦の子供は小学校に通う年齢である可能性が高いです。

子供が小学校に通うようになると「転校をともなう引っ越しは避けたい」と考える人が多くなります。40歳代の人が急増している街は、長く住むことを考えている人たちに選ばれている街ともいえるのです。

長く住みたいと思える魅力がある、住みつく人が多くて経済の活性化が進んでいる、だから資産価値が落ちにくいと考えられます。

徒歩圏

駅近マンションは利便性が高いから資産価値が落ちにくい、そんな話を聞いたことがある人もいると思います。本当にそうなのでしょうか?

実際の物件データをもとに分析すると答えはNOです。SUUMOに実際に掲載されている徒歩10分以下の駅近物件と徒歩11分以上の物件、その平米単価と築年数の関係をグラフにすると大森の場合↓のようになります。


マンション資産価値_推移_徒歩距離別(大森)

出典:SUUMO(売出価格・専有面積 100m2以下・2019年8月時点)
作成:マンションくらし研究所


築年数が浅い時期ほど駅近物件の資産価値は高いです。しかし年月とともにその差は小さくなります。下落率という観点でみると、駅近のほうが資産価値が落ちやすいことが分かります。

他の地域でも同じような傾向があります。詳しく知りたい人は 地域別 30年間の資産価値 推移の比較 をご覧ください。

間取り

一般的に、需要が多いものほど価値は高くなります。マンション資産価値の場合はどうなのでしょうか?

住まいは世帯人数によって需要のある間取りが変わります。しかし資産価値の変化に大きな違いはありません。SUUMOに実際に掲載されている間取り別の平米単価と築年数の関係をグラフにすると大森の場合↓のようになります。


マンション資産価値_推移_間取り別(大森)

出典:SUUMO(売出価格・専有面積 100m2以下・2019年8月時点)
作成:マンションくらし研究所


異なる間取りであっても資産価値の下落率に大きな違いはありません。他の地域でも同じような傾向があります。立地や地域が同じであれば、間取りによる違いは無いことが分かります。

家は広いほうがいい、、マンションと一戸建て、どちらが良いか迷っている人もいるでしょう。資産価値にどんな違いがでるか知りたい人は マンション・戸建て、資産価値の推移比較 をご覧ください。実際のデータをもとに、資産価値がどう変化するか知ることができます。

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マンション資産価値の計算方法

マンションの資産価値はどうやって計算するのでしょう? どんな項目が価値として評価されるのでしょうか?

そのヒントとなるのが売却査定です。マンションを売却するには、いくらで売りに出すのか売出価格をまず決める必要があります。その根拠となるのが査定です。

査定項目をみればマンションの資産価値を決める要素が何なのかが分かります。立地専有面積の他に査定項目としてチェックする一般的なものは↓です。

  • ・基本情報
  • 経過年数
  • ・交通の便
  • 徒歩圏/バス圏
  • ・立地条件
  • ・住戸位置
  • 所在階
  • ・専有部分
  • 室内の維持管理状況
  • ・維持管理
  • 修繕・管理
  • 保守・清掃の状況
  • ・敷地
  • 土地についての権利
  • ・共用部分
  • 建物部分
  • 設備・施設

この項目と実際のマンション売買データをもとに資産価値を解説していきます。

※資産価値の算出方法について詳しく知りたい人は 資産価値・売却査定の計算方法 をご覧ください。

資産価値を向上させる方法

マンションの資産価値を決める要素のなかで、居住後に資産価値向上のための改善ができるのが維持管理・メンテナンスです。修繕・管理・保守・清掃の状況などがマンションの価値の評価項目になります。

それらを任せることになるのがマンション管理会社です。資産価値が落ちないマンションを購入したいと考えるのなら、立地にこだわることに加えて管理会社にこだわることも大切です。

地域別 不動産管理会社口コミランキングもあわせてご覧ください。マンション管理会社の評価ポイントは何か、評判が良いのはどこの会社なのか知ることができます。


マンションの資産価値を知りたい!というとき頼りになるのが不動産会社のサービスです。過去からのデータが蓄積されていて、マンションごとのリアルな相場情報が分かります。未来を想像するにはまず過去を正しく知る必要があります。

便利なのが野村不動産のマンションデータplusです。一般的な不動産ポータルサイトのような今売り出し中の物件・今の瞬間の情報だけでなく、しっかりしたデータベースと連携したリアルで信頼できる情報も手に入るからです。

マンション全体の情報に加えて、あなたの部屋の相場価格を知るためにはオーナー登録が必要です。新築分譲時からの価格推移も見れるようになります。氏名・住所・メールアドレスなど入力が必要ですが1分程度で完了します。リアルな資産価値を知るため登録してみてはいかがでしょうか? 登録は無料です。

オーナー登録してリアルな資産価値を知る

まとめ

資産価値が高い・年月が経っても資産価値が落ちないマンションの条件を紹介しました。

こんなマンションなら資産価値が落ちにくそう・・想像やイメージで考えるよりも、実際のデータにもとづいた分析のほうが現実をリアルに知ることができます。

この記事を参考にして間違えのない選択をしてください。

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