マンション・戸建て、資産価値高いのどっち?お得なのは?推移を比較

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マンションと一戸建て、どっちが良いんだろう。。どっちを買えば将来的に後悔しないのか知りたいですよね。

家は人生の中で大きな買い物。しかも資産性があります。マンションと一戸建てで将来的な資産価値がどう変わるのか、実際のデータをもとに紹介します。あなたに合った人生設計を叶えてくれるのはどちらか知ることができます。

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マンション・戸建て 資産価値推移の比較

首都圏全体の資産価値推移

年月によって資産価値がどう変わっていくか、それを知る手掛かりとなるのが築年数別の不動産価格です。首都圏で売買が成約したマンション・一戸建ての価格を、築年数別に表すと↓のようになります。


平米単価_築年数ごと推移_首都圏

出典:東日本不動産流通機構(2018年、成約価格、専有面積・建物面積ベース)
  ※建物面積: 各階の床面積の合計
作成:マンションくらし研究所


築5年以内と築25~30年の平米単価を比べると、マンションは81 → 30万円/m2、▲65%価値が下がっています。いっぽう一戸建ては43 → 21万円/m2、▲50%の下落です。マンションのほうが資産価値が下がりやすい傾向があります。

1つ注意が必要なのが、先ほどのグラフの前提条件は「どの築年数においても土地価格が同じ(2018年の地価相場)」だということです。住まいの価値は建物と土地とに分けられます。↓のようなイメージである点に要注意です。

資産価値_推移イメージ_土地価値固定


実際には年月とともに土地の価値は上がったり下がったりします。それを踏まえるとどうなるのかは後ほど詳しく解説します。


築5年以内の平米単価を比べるとマンションは81万円/m2、一戸建ては43万円/m2。マンションのほうが割高に見えます。理由として考えられるのは立地の違いです。

マンションは駅まで徒歩で行けるような地価が高い場所にあることが多いです。いっぽう一戸建てはバスを利用するような地価が安い場所にあるケースも多いです。条件が違うので単純に比較すべきではありません。正しく比べるには立地条件を同じにする必要があります。

物件情報からみた資産価値推移

立地条件を同じにして比べるため、不動産サイトSUUMOに載っている実際の物件情報をもとに解説します。対象とするのは吉祥寺、住みたい街ランキングの常連で、マンション・一戸建てどちらも多い街です。

吉祥寺で売り出されているマンション・一戸建ての価格を築年数別にプロットし、傾向を直線で表すと↓のようになります。


平米単価_築年数ごと推移_吉祥寺

出典:SUUMO(2020年3月時点、売出価格、専有面積・建物面積ベース)
  ※物件数が多い面積帯(マンション60~80m2、戸建て60~100m2
  ※徒歩30分以内
  ※直線: 近似直線
作成:マンションくらし研究所


マンションのほうが資産価値が下がりやすい。立地条件を同じにして比べても、同じ結論になりました。新築と築30年の平米単価を比べると、マンションは94 → 67万円/m2、▲30%価値が下がっています。いっぽう一戸建ては69 → 61万円/m2、▲10%価値が下がります。


理由として考えられるのは建物の価値の違いです。マンションは鉄筋コンクリート造が多く比較的高いいっぽう、一戸建ては木造が多いので安いです。

先ほどのイメージ図のとおり建物の価値は年月とともにゼロに向かっていきます。国が決めた基準では鉄筋コンクリート造マンションは47年で、木造の一戸建ては22年で価値がゼロになるとされています減価償却資産の耐用年数

つまり築50年ほどになると住まいの資産価値=土地の価値となるのです。マンションのほうが建物価値が高いので、そのぶん年月による下落も大きいというわけです。

資産価値が落ちない街の見極め方

ではマンションより戸建てのほうが絶対に良いかというとそうも言い切れません。吉祥寺をはじめ利便性の良い地域では、駅までが徒歩圏内の戸建て物件はなかなか巡り合えません。

では妥協してバス圏だとどうなるかというと、資産価値は落ちやすくなります。一戸建ての売出価格を築年数別にプロットし、傾向を直線で表すと↓のようになります。


平米単価_築年数ごと推移_吉祥寺_徒歩バス比較

出典:SUUMO(2020年3月時点、売出価格、専有面積・建物面積ベース)
  ※物件数が多い面積帯(戸建て60~100m2
  ※徒歩圏内:徒歩30分以内、バス圏:左記以外
  ※直線: 近似直線
作成:マンションくらし研究所


新築と築30年の平米単価を比べると、徒歩圏内の価値下落幅は▲10%ですが、バス圏だと▲25%です。徒歩圏のマンションの▲30%と大きくは変わらないのです。


日本の人口は2008年をピークに、それ以降 減少を続けています。そんななか東京一極集中といわれる現象が起き、都心など利便性が高い地域で人口が増加。需要と共有のバランスにより地価も上昇しています。

区ごとの地価推移をみると15年間で地価が50%以上 上昇している区が5もあります。そんな地域の資産価値推移をイメージ図にすると↓のようになります。

資産価値_推移イメージ_土地価値上昇


実際にそんなことが起きるの!?と疑いたくなるかもしれませんが、新築で買ったときより高い価格で売れるケースはあります。SUUMOの資産価値が落ちない街ランキングでもマンションのリセールバリューが100%以上の街がたくさん紹介されています。

資産価値が落ちない家を手に入れたいのなら、住まいに住居だけでなく不動産投資の側面も期待する「半投半住」という考え方も必要です。

東京の地価推移について詳しく知りたい人は 東京の地価 推移・上昇率マップ をご覧ください。どの地域の地価がどう変化しているか事実を知ることができます。

マンション・戸建て ランニングコスト比較

住まいに関わるお金でもう1つ気になるのがランニングコストです。金額はあくまで目安ですが、マンションと戸建てのランニングコストを比較すると↓のようになります。

費目マンション戸建て
管理費~2万円/月無し
修繕積立金~2万円/月無し
固定資産税10~20万円/年10~20万円/年
火災保険~2万円/年~2万円/年
駐車場1~3万円/月無し


大きく違うのは管理費と修繕積立金です。マンションの場合は契約により支払いが必須ですが、戸建ての場合は必要ありません。

マンションは管理会社や専門業者に委託するのに対して、戸建てはあなた自身で管理・メンテナンスをしていくということです。どちらが安いかは一概には言えません。


明確に違いが出るのが駐車場です。戸建ては自分の土地を利用するので費用がかかりません。車を使うライフスタイルが必須という人にとっては戸建てがお得といえます。

マンション・戸建て 生活面の比較

マンションと戸建てどちらが良いのか、最終的には費用だけでなくどんな生活になるかも考えて決断しますよね。生活面でのメリット・デメリットを比較すと↓のようになります。物件にもよるのであくまで一般論として参考にしてください。

マンション戸建て
立地駅近が多いバス圏が多い
居住空間・収納狭い広い
少ない多い
屋内の階段無い有る
気密性・保温性高い低い
防音性隣接世帯が有る隣接世帯は無い
防犯オートロック
防犯カメラなどがある
自分で対策する
防災耐火性能が高い
(鉄筋コンクリート造)
耐火性能が低い
(木造)
メンテナンス管理会社に委託する自分で管理する
ゴミ出し24時間出せる自治体ルールに従う
ペット制限がある自由


マンションは居住空間が狭いなど制約があるものの合理的な生活ができる。一戸建ては立地など利便性が不利なものの暮らしを自分でデザインできる。そんな違いがあります。


マンションがいいのか戸建てがいいのか、、悩みすぎて自分では決められない! そんな人はプロの意見を聞いてみるものよいでしょう。経験豊富なプロならではの視点でアドバイスがもらえるかもしれません。

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まとめ

マンションと一戸建て、資産価値は将来的にどうなるのか、ランニングコストや生活はどう違うのか紹介しました。あなたの理想の人生を実現するため参考にしてください。

マンションは住まいとしてだけでなく資産としても期待しやすい不動産です。資産価値が高い・年月が経っても資産価値が落ちないマンションの条件もあわせてご覧ください。実際のデータを元にした真実を知ることができます。

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