東京の地価について詳しく紹介しています。
地価の推移を、東京都全体・区部・市部ごとにグラフにしています。どのように推移しているか一目でイメージをつかむことができます。
さらに駅別の地価も紹介しています。地価が高い駅はどこか？ 地価が上昇している駅はどこか？ 地図に色表示しています。エリアごとの傾向を簡単にイメージできるようになります。
地価とは
土地の価格は一般的に「地価」と一言でいわれることが多いですが、その目的によっていくつか種類があります。
路線価
課税価格を計算するときの基準となるもので、税の種類によってさらに２つあります。
１つ目は相続税路線価。国税庁によって発表されるもので、相続税や贈与税の基準になります。公示地価の８割くらいとなっています。
２つ目は固定資産税路線価。都市町村によって発表されるもので、固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの基準になります。公示地価の７割くらいとなっています。
基準地価
都道府県によって発表されるものです。国土利用計画法で定められている取引の、価格審査基準を示すことを目的としています。
公示地価
国土交通省 土地鑑定委員会によって発表されるものです。適正な地価・更地の正常価格を示すことを目的としています。一般の土地の取引価格を決めるときの基準となります。土地取引がある程度見込まれる場所が対象となっています。
本記事では地価＝公示地価として紹介していきます。また土地は住宅地・商業地・工業地など様々な用途区分がありますが住宅地のみを対象としています。
東京 地価相場の推移
東京都全体の地価推移
まずは東京の地価がどう推移しているのか紹介します。東京都の区市町村の住宅地の地価平均は↓のように推移しています。
引用元：東京都 財務局
1990～1995年にかけて地価は大きく下落しています。1990年の東京都の地価は平均89.1万円／m2（坪単価295万円）でしたが、1995年には46.2万円／m2（坪単価153万円）、およそ半分になっています。これはバブル崩壊によるものです。
下落傾向はその後も続き、2005年に31.8万円／m2（坪単価105万円）で底となっています。バブル崩壊後、失われた10年・失われた20年などと言われますが、地価は15年間下がり続けていました。
地価相場が底打ったあと急に上昇に転じるかと思いきや、2008年をピークにまた下落しています。これはリーマンショックによるものです。
その後、2012年に33.5万円／m2（坪単価111万円）で底打ちしたあと緩やかな上昇へと転じています。
これが東京都全体の地価推移です。
続いて地域ごとに詳しく見てみます。地価相場が底打った2005年以降の動きを区部・市部それぞれ紹介していきます。
東京 区部の地価推移
2005年以降、地価の上昇率が高い区をランキングすると↓のようになります。
| 2005年 （万円／m2） | 2018年 （万円／m2） | 上昇率 | |
| 港区 | 93 | 178 | ＋92.5% |
| 中央区 | 63 | 120 | ＋90.8% |
| 千代田区 | 142 | 262 | ＋84.7% |
| 渋谷区 | 73 | 114 | ＋55.6% |
| 台東区 | 53 | 81 | ＋52.1% |
| 文京区 | 59 | 87 | ＋47.7% |
| 目黒区 | 60 | 88 | ＋45.9% |
| 品川区 | 53 | 76 | ＋43.8% |
| 墨田区 | 29 | 39 | ＋33.6% |
| 豊島区 | 41 | 55 | ＋33.3% |
| 北区 | 35 | 46 | ＋29.3% |
| 江東区 | 34 | 43 | ＋28.5% |
| 足立区 | 22 | 28 | ＋26.5% |
| 新宿区 | 57 | 71 | ＋25.1% |
| 世田谷区 | 49 | 59 | ＋20.6% |
| 中野区 | 45 | 54 | ＋19.9% |
| 杉並区 | 43 | 50 | ＋16.3% |
| 板橋区 | 34 | 39 | ＋16.2% |
| 大田区 | 43 | 50 | ＋15.6% |
| 葛飾区 | 26 | 30 | ＋14.8% |
| 江戸川区 | 29 | 33 | ＋13.9% |
| 練馬区 | 33 | 37 | ＋11.6% |
| 荒川区 | 39 | 43 | ＋10.0% |
ベスト5の推移をグラフにすると↓のようになります。
引用元：東京都 財務局
もともと地価が高い千代田区・港区がさらに上昇していることが分かります。超都心で住宅地が少ないエリアですが２倍近くにまでなっています。
都心３区といわれるもう1つの区、中央区も同じく２倍近くになっています。これらは人口の増加率が高い区でもあります。都心に住む需要が増えているので地価が上昇しやすいと考えられます。
続いて6～10位です。
引用元：東京都 財務局
都心ほど地価が上がりやすい、先ほどと同じ傾向がみえます。どの区も、山手線が走っているかその内側だという特徴もあります。山手線は都心の基準の1つであるといえます。
東京 市部の地価推移
東京の市部の地価上昇率ベスト5をグラフにすると↓のようになります。
引用元：東京都 財務局
最も上昇率が高いのは武蔵野市、吉祥寺があるエリアです。2015年と比べて約30% 地価が上昇しています。市部でも人気のエリアは地価が上昇しやすいことが明らかになっています。
東京の地価が将来どうなるか知りたい人は 土地・不動産価格上昇率 今後予測ランキングもご覧ください。信頼をおけるデータをもとに東京の市区ごとの地価上昇率を予測しています。根拠にもとづいた予測を知ることができます。
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23区の中でどの場所の地価が高いのか詳しく知りたい人は 東京23区ごと地価最高地点をご覧ください。東京23区それぞれで最も地価が高い場所を紹介しています。どんな場所だと地価が高くなるかイメージしやすくなります。
東京 駅別の地価ランキング
もっと詳しく駅ごとの地価を紹介していきます。
地価マップ
東京を代表する巨大駅、東京駅と新宿駅を中心にして、周辺の地域の公示地価（住宅地のみ）を駅ごとに表示したのが↓のマップです（クリックすると拡大します）。
©Yahoo Japan、©ZENRIN
東京と渋谷をむすぶ山手線の内側が、東京の中で最も地価が高いエリアだと分かります。なかでも１番高いのは溜池山王、401万円／m2（坪単価1326万円）です。首相官邸がある日本の中枢ともいえる場所です。住宅は少ないですが超高級マンションがあります。
山手線の外側で高いのは東京駅の東側、日本橋・湾岸エリアです。山手線と隅田川とのあいだでもあります。東京の東側エリアでは隅田川も基準の1つになっていることが分かります。
地価 上昇率マップ
駅ごとの地価はどう変化しているのでしょうか？ 15年間の地価上昇率を表示したのが↓のマップです（クリックすると拡大します）。
©Yahoo Japan、©ZENRIN
こちらも東京と渋谷をむすぶ山手線の内側が赤く、地価上昇率が高くなっています。もともと地価が高いエリアがさらに上昇していることが良く分かります。
1番上昇しているのは表参道、2003年の93万円／m2（坪単価307万円）が2018年は234万円／m2（坪単価774万円）、約2.5倍にもなっています。
さきほどの日本橋・湾岸エリアで上昇しているのが水天宮前です。59.5万円／m2（坪単価197万円）が117万円／m2（坪単価387万円）へ、約2倍になっています。
山手線 内側の北部も価値上昇率が高いエリアです。JRが通っておらず地下鉄が中心となっているエリアです。都心ほど地価上昇力が強いということがここでも明らかになっています。
山手線 外側の北東部、台東区・足立区の情報が無いのは、過去の公示地価データ（住宅地）が無いからです。昔は住宅地としての土地取引が少なかったことが要因として考えられます。
地価 上昇率ランキング
地価マップ・地価上昇率マップの元となっているデータの実数も紹介します。地価上昇率がプラス35%以上の駅をランキングすると↓のようになります。
| 2003年 （万円／m2） | 2018年 （万円／m2） | 上昇率 | |
| 表参道 | 93 | 234 | ＋151.6% |
| 広尾 | 115 | 230 | ＋100.0% |
| 水天宮前 | 60 | 117 | ＋96.6% |
| 六本木 | 127 | 241 | ＋89.8% |
| 勝どき | 68 | 123 | ＋80.9% |
| 半蔵門 | 165 | 297 | ＋80.0% |
| 九段下 | 160 | 280 | ＋75.0% |
| 新富町 | 87 | 150 | ＋72.4% |
| 永田町 | 145 | 246 | ＋69.7% |
| 麹町 | 115 | 193 | ＋67.8% |
| 麻布十番 | 124 | 208 | ＋67.7% |
| 神泉 | 85 | 142 | ＋67.1% |
| 品川 | 70 | 117 | ＋67.1% |
| 青山一丁目 | 117 | 192 | ＋64.1% |
| 恵比寿 | 70 | 114 | ＋62.9% |
| 赤羽橋 | 80 | 128 | ＋60.4% |
| 白金高輪 | 80 | 126 | ＋57.5% |
| 月島 | 57 | 89 | ＋56.1% |
| 白金台 | 60 | 94 | ＋55.8% |
| 曙橋 | 68 | 103 | ＋52.4% |
| 参宮橋 | 70 | 105 | ＋50.0% |
| 自由が丘 | 72 | 108 | ＋49.6% |
| 北千住 | 30 | 44 | ＋47.5% |
| 駒場東大前 | 68 | 100 | ＋46.8% |
| 渋谷 | 110 | 161 | ＋46.4% |
| 初台 | 60 | 87 | ＋45.1% |
| 北参道 | 82 | 119 | ＋45.1% |
| 千駄ケ谷 | 83 | 117 | ＋41.8% |
| 目黒 | 74 | 105 | ＋41.5% |
| 見沼代親水公園 | 17 | 24 | ＋39.9% |
| 千石 | 59 | 82 | ＋39.2% |
| 本駒込 | 49 | 68 | ＋39.2% |
| 目白 | 55 | 77 | ＋39.1% |
| 綾瀬 | 36 | 50 | ＋38.9% |
| 高輪台 | 63 | 87 | ＋37.3% |
| 護国寺 | 50 | 68 | ＋36.6% |
| 茗荷谷 | 61 | 84 | ＋36.2% |
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まとめ
東京の地価について詳しく説明しました。住まいの購入、住み替え、不動産投資などに役立ててください。
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