東京23区 土地が安いのはどこ?投資対効果が良い駅ランキング

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東京で土地が安いのはどこなのでしょうか? 住宅の購入や不動産投資のためには正しい事実を知っておくべきです。

土地は資産です。そして価値は時の流れとともに変わります。高いか安いかは、取得価格だけでなくその後の変動もふまえて判断する必要がありますよね。

2040年までの地価予測をもとに、将来的にみて安い土地はどこかランキングします。長期的視点でコストパフォーマンスが良い土地が見つかります。

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東京23区 土地価格ランキング

国土交通省地域の標準的な地点を定め、その価格を公示地価として発表しています。東京23区の調査対象地点について、単純に安い順にランキングすると↓のようになります。

平米単価
(万円/m2
坪単価
(万円/坪)
足立区北綾瀬17.658.2
足立区舎人17.658.2
足立区小台18.260.2
足立区六町18.460.8
葛飾区亀有18.561.2
葛飾区金町18.962.5
足立区谷塚19.564.5
足立区舎人20.166.4
足立区江北20.367.1
足立区谷塚20.668.1
出典:国土交通省(2018年)
作成:マンションくらし研究所


単純に取得価格で比べると足立区の地域が安いという結果になります。でもはたして単純な安さだけで比べていいのでしょうか?

土地価格 高い・安いの評価基準

高い・安いは相対的な比較を表すものです。どんな基準で比べるかで評価は変わります。

土地の価格を知るとき、必ずしも単純な安さだけが魅力では無いケースが多いでしょう。土地の価格を比べるときに多くの人が考慮することが2つあるからです。高い・安いを比べるならそれもふまえる必要があります。

将来的な価格

1つめは将来的な価格です。

土地は時の流れとともに価格が変動する可能性があります。買値よりも高い値段がつくこともあるということです。たとえ買値が高かったとしても、将来的に値上がりして2倍になったとしたら安い買い物だったということができますよね。

不動産投資は収益性が大切ですし、住宅の資産性を重視する人もいます。そのため土地価格ランキングに将来的な価値も考慮します。


将来価値の根拠とするのは 土地・不動産価格上昇率 将来予測ランキングです。土地価格と相関が非常に高い、人口の将来予測をもとにしたランキングです。

都心への近さ

2つめは都心への近さです。

いくら激安の土地だからといって、利便性の高い地域から遠く離れた僻地だとすると価値を感じない人もいるでしょう。住宅の購入や不動産投資を目的とするなら、土地の安さと利便性の高さのバランスが良いコストパフォーマンスの良い地域を知りたいですよね。

そのため土地価格ランキングに都心への近さも反映します。


都心と定義する地点は東京駅とします。地価が東京で1番高い場所は銀座、東京駅の近くです。地価マップをみても東京駅周辺は地価が高い地域であることが分かります。昼間人口で最も多いのも東京駅周辺です。

このような理由から、土地価格ランキングに東京駅からの距離も考慮します。

東京23区 土地が安い・投資対効果が良い駅ランキング

直近の土地価格・将来的な価格・都心への近さをふまえて、東京23区で土地が安い地域をランキングすると↓のようになります。

平米単価(万円/m2東京駅まで偏差値
平均
土地価格
(2015年)
地価
上昇額
(2040年)
実質
価格
偏差値距離
(km)
偏差値
飯田橋14211428582.67165
月島774037542.77163
麹町19315538542.77162
清澄白河531439532.57262
森下43835553.37062
越中島521438532.97062
押上32824605.56462
森下541044512.47262
本所吾妻橋44935553.86861
木場501337543.66961
門前仲町541440533.17061
東陽町391029585.06561
月島894742522.77161
東陽町381028585.16561
住吉461234554.26761
辰巳411130575.06561
大島34925595.96261
南砂町34925596.06261
錦糸町46937544.06861
押上33627595.86361
京成曳舟32626596.06261
西大島431132565.06561
永田町24619848492.57260
鴬谷501733565.06560
東陽町501337544.46660
南砂町381028586.06260
とうきょう
スカイツリー
43835555.06560
三河島38830575.86360
東大島33924606.86060
亀戸401030576.06260
小村井31625596.76060
亀戸391029586.16260
大島371027586.46160
小台18117638.35660
南砂町34925596.96060
八広30624607.15960
三河島44935555.46459
亀戸35926596.96059
勝どき1005248493.37059
南千住35728586.66059
亀戸401030576.36159
浜町1156055462.27359
亀戸481236555.46459
日暮里471037545.16559
水天宮前1176156452.07359
白金台944450483.07059
半蔵門29723958451.87459
錦糸町48939535.06559
鐘ケ淵30624607.45859
日暮里461036545.46459
出典:土地価格-国土交通省
   地価上昇額-土地価格上昇率 将来予測
作成:マンションくらし研究所


1番安いのは千代田区の飯田橋という結果になりました。飯田橋は2015年時点だと平米単価142万円/m2、東京23区の中でも高いほうです。

地価上昇率と相関の高い人口増加率をもとに予測すると、千代田区の土地は2015年から2040年にかけて約80%上昇します。142万円が256万円になり、114万円の利益がでるということです。そのため土地の実質価格は 142 - 114 = 28万円 ということができます。

飯田橋は千代田区アドレスということもあって東京駅からの距離が近いです。2.6kmとは大人の足で徒歩40分くらいです。東京駅がじゅうぶん徒歩圏内ですね。


以上のことを総合的に考えると飯田橋は土地が安いといえます。同じような考え方で他の地域もランキングしています。参考にしてください。


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まとめ

東京23区で土地が安い・投資対効果が良い地域を紹介しました。コストパフォーマンスを考えるには様々な要素を複合的に考える必要があります。

本記事では土地の直近の価格に加えて、将来的な価格・都心への近さも考慮しています。ぜひ参考にしてください。

東京の市区ごとの地価推移を知りたい人は 東京の地価推移・上昇率マップをご覧ください。地価上昇率を地図に色表示しているので一目でイメージをつかむことができます。

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