マンションを高く売る!売却査定の計算方法・ポイント・注意点とは?


いまお住まいのマンション、できるなら少しでも高く売りたいものです。でも売却査定額ってどうやって決まるのか知っていますか? イメージできないですよね。

査定額を上げる・高く売るための努力をしたい、けどその手段が分からない。そんな人のためにマンション売却査定にむけて知っておくべきポイント・注意点を紹介します。あなたのマンションの価値をより高く評価してもらうコツが分かります。

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マンション売却査定の手順

はじめにマンション売却査定にむけてあなたがやるべきことを整理します。

不動産仲介業者の違いを知る

マンション売却で満足のいく結果を手に入れるには、まず不動産仲介業者によって得意・不得意があると知っておくべきです。あなたのマンションの査定を行う不動産仲介業者、大きく分けて2パターンあります。

大手系

1つめは大手系です。メリットは大企業ならではの集客力と販売力です。自社サイトや不動産ポータルサイトに物件情報を掲載して、見込み客をたくさん集めてもらえる期待ができます。アピールポイントがはっきりしている物件と相性が良いです。

地元系

もう1つは地元系です。メリットはその地域・売り主に密着した対応力です。その地域ならではの魅力や特性を深く理解しているので売り方のコツを知っています。大手よりも親身になって対応してもらえる期待もできます。

不動産仲介業者に査定依頼をだす

次にするのは不動産仲介業者に査定依頼をだすことです。おすすめは複数社に依頼することです。大手系・地元系、それぞれの対応の違いを実感できたり、相場を正しく知れたりするからです。査定依頼の方法は2つあります。

一括査定サイトを使う

手っ取り早いのは一括査定サイトを使う方法です。あなたのマンションの情報を一度入力するだけで、いくつかの不動産仲介業者に査定依頼できます。大手系・地元系 両方へ査定依頼できるケースが多いので、少ない手間で効率的にできます。

おすすめの一括査定サイトは価格・簡易さ・重視ポイント別 マンション売却査定おすすめサイトを参考にしてください。

1社ずつ査定依頼をだす

もう1つは、どこに査定依頼するべきか1社ずつ検討して申し込む方法です。頼みたい不動産仲介業者が決まっている人は直接ホームページから申し込みましょう。

大手各社の評判の違いはマンション売却査定 大手不動産仲介業者 満足度ランキングを参考にしてください。


続いて売却査定の計算方法・ポイント・注意点を解説していきます。

マンション売却査定の計算方法

不動産の査定方法

不動産の査定方法は3パターンあります。

原価法

おもに一戸建ての建物部分の査定に使われる方法です。マンションではあまり使いません。いまの家と同じものを新たに建てる費用(=新築時の価値)を計算し、それが築年数によって減っていくという考え方で査定します。減価額は耐用年数をもとに決まります。

収益還元法

おもに賃貸マンションなど投資用不動産の査定に使われる方法です。住居用マンションではあまり使いません。賃貸マンションが将来的に産み出すであろう収益額をもとに査定します。

取引事例比較法

住居用マンションの査定でよく使われる方法です。

まず過去のマンション売買成約事例の中から、あなたのマンションと条件が似ているものを探して基準にします。そしてあなたのマンションとの違い(立地・間取り・築年数など)を考慮して、売買成約価格にプラス or マイナスして査定価格を算出します。


あなたのマンションの査定額を基準より高くするのか安くするのか。その評価ポイントと計算方法は価格査定マニュアル(不動産流通推進センター)に定められています。

多くの不動産仲介業者はこれをそのまま利用するか、これをベースに独自マニュアルを作って査定しています。つまりこのマニュアルをひもとけば、あなたのマンションをより高く査定してもらうポイントが分かるということです。


計算方法を紹介する前に、査定で出てくる言葉を解説しておきます。不動産仲介業者の査定結果説明でも出てくるかもしれません。覚えておきましょう。

時点修正
基準物件が売買された時点と今との価格水準の変動を考慮するもの。人気が高まっているエリアだから基準よりも高くなる、築年数がたっているから基準よりも安くなる、などのケースがあります。

流通性比率
その物件の売りやすさを考慮するもの。人気の高いブランドマンションだから売りやすい、専有面積が広くて高額になってしまうので売りにくい、などのケースがあります。


では査定額の計算方法を解説します。

査定額の計算方法

取引事例比較法では、基準となるマンション・あなたのマンション、それぞれチェックリストの項目ごとに評点(点数)をつけていきます。100点をスタートにして、周辺環境が○○だったらプラス□点、部屋の維持状態が○○だったらマイナス△点というイメージです。

チェックが終わったら↓を考慮して査定額が計算されます。

  • 基準マンションの1m2あたりの価格
  • 基準マンションとあなたのマンションの評点の比較
  • あなたのマンション専有面積
  • 価格水準の変動・売りやすさ(流動性比率)


計算手順は↓のようなイメージです。

基準マンションあなたの
マンション
価格3300万円
で成約
専有面積60m270m2
1m2あたりの価格55万円/m2
評点110点120点
流動性比率1.05


基準マンションは3300万円、専有面積60m2だから55万円/m2
基準マンションは評点110点だから1点=0.5万円
あなたのマンションは120点だから60万円/m2
専有面積70m2、流動性比率1.05だから
査定額 = 60万円 × 70m2 × 1.05 = 4410万円

という計算になります。


査定の鍵となるのは評点だということが分かったと思います。ではどんなことが評点になるのでしょうか? 詳しく解説していきます。

マンション売却査定のポイント・注意点

売却査定のポイント

マンションの売却査定で評点の対象となるポイントは↓です。

  • ・基本情報
  • 経過年数
  • ・交通の便
  • 徒歩圏/バス圏
  • ・立地条件
  • 周辺環境
  • 店舗への距離
  • 公共施設利用の利便性
  • ・住戸位置
  • 所在階
  • 開口部の方位
  • 日照・通風の良否
  • ・専有部分
  • 室内の維持管理状況
  • 柱・梁・天井の状況
  • 住戸のゆとり
  • 専用庭またはテラスの有無
  • 外からの騒音・振動
  • 眺望・景観
  • バリアフリー対応状況
  • ・維持管理
  • 修繕・管理
  • 適切な修繕計画の有無
  • 修繕積立金額(月額)の負担額
  • 管理費(月額)の負担額
  • 保守・清掃の状況
  • 管理員の勤務形態
  • 管理員の勤務形態
  • 管理委託形態
  • ・敷地
  • 土地についての権利
  • ・共用部分
  • 建物部分
  • 建物の外観・エントランス
  • 耐震性
  • 省エネルギー性能
  • 設備・施設
  • セキュリティ設備
  • インターネット対応


マンションの状態による評点のプラス・マイナス例は↓のとおりです。

交通の便
駅徒歩 3分:プラス12点
   10分:±0点
   20分:マイナス12点

所在階
13階:プラス5点
3階:±0点
1階:マイナス5点

室内の維持管理状況
特に優れる:プラス10点
  優れる:プラス5点
   普通:±0点
   劣る:マイナス5点


評点の対象になる査定ポイントを良く見ると改善が不可能・中期的な改善が必要・短期的に改善可能の3つに分けられることが分かります。

改善が不可能

改善が不可能なのは、経過年数、交通の便、立地条件、住戸位置、敷地についてです。あなたの努力でどうにかなるものではありません。

このなかで地元系の不動産仲介業者の特色が出やすいのが立地条件についての評価です。その地域のことを詳しく知っているので正確に評価してくれる期待ができます。

その地域での需要を把握しているので売りやすさ(流通性比率)を高く見積もってくれるケースもあります。このような可能性があるので大手が絶対に良いとは言い切れないのです。


売却査定に向けてあなたができることは、立地条件についてアピールできる材料を集めること、例えば↓のようなことです。

  • 周辺地域の事件発生件数を調べて、治安が良いことをアピール
  • 近隣のスーパーの営業時間を調べて、24時間営業であることをアピール

中期的な改善が必要

中期的に改善できる可能性があるのは維持管理、共用部分についてです。あなた一人だけの努力でなんとかするのは難しいですが、マンション管理組合にかけあったり自ら理事会に参加したりすることで改善に向かわせることができます。

とはいえ結果が出るまでには時間がかかります。いまから行うのは現実的ではありません。


売却査定に向けてあなたができることは、維持管理体制や建物性能についてアピールできる材料を集めること、例えば↓のようなことです。

  • 長期修繕計画書を用意して、計画的に維持管理・修繕積立されていることをアピール
  • 購入時のパンフレットを用意して、耐震性能や省エネルギー性能をアピール

短期的に改善可能

短期的に改善が可能なのは専有部分、とくに室内の維持管理状況についてです。室内をより良い状態にすることは、不動産仲介業者の査定が良くなるだけでなく購入希望者が内覧するとき良い印象を持ってもらえることも期待できます。


特に重要なのが水回りです。不動産情報サービス会社による中古物件の買い手の気持ちキモチ調査でも、買い手がリフォームしてほしいベスト3はお風呂・トイレ・キッチンという結果になっています。

水回りは家族の衛生・健康に直接関わるので心配する人が多いです。売却査定に向けて改善に力をいれるべき場所といえます。

売却査定での注意点

リフォーム

マンションの状態を改善するといっても迷うのが、どのレベルまでやるかです。例えば水回り。リフォームで大がかりにやるか、ハウスクリーニングに依頼するか、自分で掃除するか、いくつかの選択肢があります。

注意が必要なのがリフォームです。例えば先ほどの査定例でいうと、リフォームによって評点を5点上げられたとすると査定額は185万円アップします。しかしリフォームの平均費用は254万円、赤字になってしまう可能性があります。

しかもアップするのはあくまで査定額です。その値段で売れると確定しているわけではありません。リスクが高いといえるでしょう。

お手頃で効果が高いのがハウスクリーニングです。あなたの地域の業者はいくらでやってくれるのか調べてみるとよいでしょう。

ハウスクリーニング業者を探す

瑕疵担保責任

マンション売却の注意点として重要なのが瑕疵担保責任です。瑕疵とは欠点・欠陥のことです。マンションの売り主には瑕疵担保責任があります。

あなたのマンションに買い主が通常では気づけないような欠点・欠陥があり、それが売却後に発覚した場合、売り主はその補償をしなければいけません。欠陥を隠して売却するのを防ぐためです。心当たりがある場合は不動産仲介業者に相談しましょう。

査定時の必要書類

マンションの売却査定にはたくさんの書類が必要になります。入手に時間がかかるものもあるので注意が必要です。

おもに必要になる書類は以下のとおりです。不動産仲介業者によって求めるものが異なる場合もあります。詳細は査定依頼先に確認しましょう。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記済権利証
  • 固定資産税 納税通知書
  • マンション管理規約
  • 管理費・修繕積立金 記載書類
  • 住宅性能評価書
  • 売買契約書・重要事項説明書
  • ローン残高証明書


その他にも購入時のパンフレットなどマンションの価値をアピールしやすい書類があれば用意しておきましょう。

査定の費用

個人のマンションを売却するための査定は、ほぼすべての不動産仲介業者で無料です。査定だけなら料金は発生しません。


費用が発生するのは売却が決まったあとです。おもな費用と料金は以下のとおりです。

仲介手数料
不動産仲介業者に支払う仲介手数料です。売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料は高くても 売買価格×3% + 6万円 + 消費税となります。

印紙税
売買契約書の作成に必要な税金です。目安は1~3万円です。

登記費用
住宅ローンが残っている場合、抵当権の抹消が必要です。目安は3万円程度です。

まとめ

マンションの売却査定で知っておくべきことを紹介しました。査定の計算方法を知っておけば、あなたのマンションのどこが評価されているか理解することができます。買い手へのアピール方法を考えるうえでも役に立ちます。参考にしてください。

マンションくらし研究所では マンション売却査定で資産価値を最大化するために知っておくべきことを紹介しています。こちらからご覧ください。

 
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